Jednym z głównych założeń projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego jest wyeliminowanie możliwości realizacji inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Tymczasem wydawanie tych decyzji ciągle wzbudza kontrowersje – ostatnio w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).
Wielu inwestorów próbuje zdążyć z uzyskaniem pozwolenia na podstawie warunków zabudowy, gdyż zgodnie z projektowanymi rozwiązaniami realizacja nowych przedsięwzięć będzie zależała od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych podobnych aktów prawa miejscowego. A jak wiadomo w Polsce uchwalanie tego aktu przychodzi samorządom bardzo trudno i nic nie wskazuje na to, aby po planowanych zmianach sytuacja ta uległa zasadniczej zmianie.
Decyzja o warunkach zabudowy
Aktualnie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje konieczność łącznego spełniania kilku warunków dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy:
• decyzja uzależniona jest od sąsiadowania nieruchomości z co najmniej jedną inną nieruchomością dostępną z tej samej drogi publicznej,
• poza tym budynek projektowany do realizacji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy powinien odpowiadać cechom już istniejącej na danym terenie infrastruktury architektonicznej,
• konieczne jest także, aby istniejące bądź projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla przewidywanego zamierzenia budowlanego,
• sam teren nie może natomiast wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów,
• wydanie decyzji musi ponadto być zgodne z przepisami odrębnymi dla realizacji danego przedsięwzięcia, a sam teren posiadać dostęp do drogi publicznej.
Na marginesie warto przypomnieć, że prawo dostępu do drogi publicznej powinno wynikać wprost z przepisów prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Właśnie ostatnia z tych przesłanek w grudniu zeszłego roku stała się przedmiotem zainteresowania Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Dostęp do drogi publicznej
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 roku (sygn. akt II OSK 712/17) uznał, że na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter prawny i faktyczny, pozwalający na realne skomunikowanie danej działki z drogą publiczną – zarówno poprzez przejazd pojazdu, jak i ruch pieszych. Rozstrzygnięcie zapadło na kanwie skargi inwestora na odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy przez prezydenta Wrocławia. Prezydent motywował ją faktem, że nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wnioskodawca wskazał, że działka miałaby zostać skomunikowana z taką drogą poprzez sąsiednią nieruchomość – stanowiącą przydomowy ogród, częściowo zabudowany i ogrodzony.
Warto zauważyć, że przedmiotowa nieruchomość w ewidencji gruntów została zakwalifikowana jako droga, stąd też z prawnego punktu widzenia wydawać by się mogło, że dostęp do drogi publicznej został zapewniony.
Jednak organy, a za nimi sądy administracyjne uznały, że zapewnienie dostępu nie może mieć jedynie charakteru prawnego, lecz również faktyczny. NSA rozpatrując skargę kasacyjną zauważył, że dostęp do drogi publicznej ma przede wszystkim zapewniać możliwość realizacji inwestycji, co można rozumieć np. jako transport materiałów budowlanych czy potrzebnego sprzętu. Warto dodać, że sądy administracyjne dopuszczają możliwość uzyskania dostępu do drogi publicznej także poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej lub poprzez wykorzystanie drogi wewnętrznej.
***
Jak ważną rolę w realizowaniu inwestycji budowlanych w Polsce pełnią decyzje o warunkach zabudowy nie trzeba przekonywać nikogo zajmującego się tego typu działalnością. Autorzy projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego wskazują, że obecnie w Polsce miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego pokryte jest ok. 29% powierzchni kraju. Oznacza to, że spodziewane usunięcie decyzji WZ z przepisów prawa budowlanego może oznaczać spore kłopoty w realizacji nowych przedsięwzięć. Stąd wielu inwestorów z pewnością będzie starało się zdążyć z uzyskaniem odpowiednich pozwoleń przed datą nowelizacji. Co prawda sam projekt ciągle znajduje się na etapie prac (zaawansowanych!) w Ministerstwie Infrastruktury, jednak biorąc pod uwagę czasochłonność procedur budowlanych czasu może nie być zbyt wiele.
Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni
